Jakie dokumenty są potrzebne przy sprzedaży nieruchomości?
Dysponowanie nieruchomością daje właścicielowi możliwość sprzedania jej. W celu dokonania sprzedaży niezbędne jest jednak przygotowanie dokumentów, bez których bezpieczna i zgodna z prawem transakcja jest niemożliwa.
Sprzedaż nieruchomości dokumenty:
- Akt notarialny potwierdzający własność,
- Zaświadczenie o braku zaległości z tytułu opłat administracyjnych,
- Świadectwo charakterystyki energetycznej budynku,
- W przypadku mieszkań spółdzielczych własnościowych – księga wieczysta lub decyzja o przyznaniu lokalu,
- Zaświadczenie o braku osób zameldowanych.
Podstawowym dokumentem jest księga wieczysta. W sytuacji, kiedy sprzedający korzysta z pomocy biura nieruchomości, księga wieczysta powinna zostać zbadana jeszcze na etapie budowania oferty sprzedaży. Można uzyskać z niej informację o tym, co rzeczywiście jest przedmiotem transakcji. Może to być np. nieruchomość gruntowa albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu.
Dodatkowo księga wieczysta zawiera takie informacje, jak ilość pomieszczeń czy też powierzchnia nieruchomości, a także dane właścicieli. Istotnym elementem są też wzmianki o hipotekach, czy obciążeniach, jakimi mogą być np. służebności, dożywocia i inne prawa, roszczenia oraz ograniczenia. Ważne jest, aby skonfrontować stan faktyczny nieruchomości z zapisami księgi wieczystej. W sytuacji, kiedy występują pewne rozbieżności, należy uporządkować i zaktualizować treść dokumentu.
Księgę wieczystą można sprawdzić uzyskując odpis z właściwego dla danej nieruchomości sądu rejonowego. Dokument można przejrzeć również na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości: https://ekw.ms.gov.pl/eukw_ogol/menu.dohttp://.
Innym elementem, który jest niezbędny podczas dokonywania transakcji sprzedaży nieruchomości jest podstawa nabycia. Może to być m. in. akt notarialny zakupu lub darowizny, postanowienie sądu o nabyciu spadku, protokół dziedziczenia czy też zaświadczenie o przydziale spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W przypadku spadków oraz darowizn ważne jest okazanie także stosownych zaświadczeń z Urzędu Skarbowego, potwierdzających rozliczenie z tego tytułu. Na wydanie takiego oświadczenia Urząd Skarbowy ma 7 dni od chwili zamknięcia sprawy.
W przypadku nieruchomości obciążonych kredytem hipotecznym potrzebne jest zaświadczenie z banku o saldzie zadłużenia, które jest wydawane razem z promesą informującą, że po spłacie zadłużenia bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Czas oczekiwania na ten dokument wynosi do 14 dni.
Użytkownicy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu są zobowiązani do uzyskania zaświadczenia ze spółdzielni mieszkaniowej o przysługującym prawie do lokalu, które jest jednocześnie potwierdzeniem przynależności właściciela do danej spółdzielni .
Spółdzielnia mieszkaniowa lub zarządca wspólnoty powinien wydać sprzedającemu zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami, natomiast z Urzędu Miasta należy uzyskać zaświadczenie o braku osób zameldowanych. Najlepiej, aby dokumenty te zostały wydane w dniu podpisania umowy sprzedaży u notariusza, ewentualnie 1-2 dni wcześniej.
Dokonując sprzedaży nieruchomości gruntowych zarówno zabudowanych, jak i niezabudowanych niezbędny jest wypis z rejestru gruntów, który umożliwia notariuszowi porównanie stanu faktycznego (widocznego w wypisie) z zapisami księgi wieczystej. Są to takie informacje, jak dane właścicieli czy oznaczenia i powierzchnie działek. Dodatkowo należy uzyskać wyrys z rejestru gruntów, który jest kopią mapy ewidencyjnej z numerami oraz granicami działek, budynkami, a także oznaczeniami użytków i klas. Wyrys z kolei przydaje się w sytuacji zakładania lub aktualizacji księgi wieczystej. Wypis i wyrys z rejestru gruntów to dokumenty katastru nieruchomości, które są podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej.
W przypadku sprzedaży nieruchomości gruntowych istotny jest również wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Plan miejscowy zawiera informacje o przeznaczeniu terenów, warunkach zagospodarowania oraz zabudowy, a także o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Wypis oraz wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego można uzyskać w Urzędzie Miasta lub Gminy.
Zgodnie z art. 37a Ustawy o lasach, Skarb Państwa posiada prawo pierwokupu gruntu leśnego, przeznaczonego do zalesienia lub objętego uproszczonym planem urządzenia lasu. Pominięcie kwestii prawa pierwokupu przez Skarb Państwa skutkuje unieważnieniem umowy sprzedaży nieruchomości osobie, która nie posiada prawa pierwokupu. Wobec tego kupując nieruchomość gruntową należy zwrócić się do Starostwa Powiatowego z prośbą o wydanie zaświadczenia potwierdzającego czy nieruchomość jest objęta uproszczonym planem urządzenia lasu lub decyzją starosty określającą zadania z zakresu gospodarki leśnej.
Sytuacja z gruntami rolnymi wygląda podobnie. Należy pamiętać, że początkowo prawo pierwokupu przypada dzierżawcy, który posiada minimum 3-letnią umowę w formie pisemnej z właścicielem gruntu lub gdy grunt ten należy do rodzinnego gospodarstwa dzierżawcy. Jeśli jednak dzierżawca nie skorzysta ze swojego prawa pierwokupu, przechodzi ono na Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR), który działa na rzecz Skarbu Państwa. Na wykonanie prawa pierwokupu KOWR ma miesiąc od dnia otrzymania od notariusza zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Chcąc skorzystać z prawa pierwokupu, KOWR jest zobowiązany do złożenia oświadczenia. Gdy tego nie zrobi lub w formie pisemnej poinformuje właściciela nieruchomości o braku chęci skorzystania z prawa pierwokupu, możliwa jest sprzedaż dowolnemu nabywcy.
Na rynku jest wiele różnych rodzajów nieruchomości. Do każdej z nich należy podejść w sposób indywidualny. Szczególnie należy zwrócić na to uwagę w momencie dokonywania transakcji kupna lub sprzedaży. Warto również sięgnąć po radę specjalistów, a zatem serdecznie zapraszamy do Triobud Nieruchomości!
